建物・土地の可能性を
設計する前に見極める
「古い」「使い道がない」「建て替えできない」。そうした理由から、解体を前提に検討が始まることは少なくありません。
けれどその判断は、建物を調べる前に下されていることがほとんどです。法規の状況、構造の状態、立地の条件を読み解くと、難しいと思われた建物が、住まいとして、あるいは店舗・宿泊施設・収益不動産として、もう一度使えることがあります。
設計する前に、その建物に何ができるのかを確かめる。それがraumusのコンサルティングです。
壊す前に、購入前に
- 相続した実家や空き家を、どうするか決められない
- 古民家を住み継ぎたいが、寒さ・耐震・費用が見えない
- 建て替えできないと言われた土地を持っている
- 買おうとしている古民家・中古物件が、直せるか分からない
まず、その建物や土地が今どういう状態にあるかを書面で整理します。残せるのか、いくらかかるのか、どんな使い方ができるのか。取得前であれば、買う前に法規と構造を確かめ、土地代と工事費のバランスまで含めて判断できます。
貸す・泊める・商いに使うことをお考えの場合は、下の「建物で収益を得たい方へ」をご覧ください。
初回ヒアリング無料／調査 5万円〜。古民家再生・リノベーションの工事費は1,500万円〜が目安です。
建物で収益を得たい方へ
- 相続した建物を、貸す・泊める・商いに使いたい
- 取得を検討している物件が、用途変更できるか分からない
- 使われていないビル・倉庫・店舗を、別の用途で動かしたい
- 検査済証がない、既存不適格、再建築不可。法規で止まっている
- この物件で事業が成り立つか、着手前に数字で確かめたい
法規・構造・許認可・収支を、取得や設計契約を判断する前に整理します。用途は店舗・オフィス・賃貸・集合住宅・宿泊を問いません。自ら施設を運営している立場から、図面の上の計画ではなく、実際に動かしたときの収支と手間まで含めてお伝えできます。
初回ヒアリング無料／法規調査 5〜15万円・事業化前診断 10〜50万円が目安です。
調べてから、判断する
どちらの入口から入っても、進め方は同じです。
段階ごとに単体で依頼でき、途中で止めることもできます。
01. READ / 読む
その建物と土地を確かめる
法規・構造・敷地・権利・現況
→ 法規調査（5万円〜）/ 建築士証明書（10万円〜）
02. FIND / 見極める
何ができるかを並べる
残す・変える・用途を変える・建て替える
暮らし・用途・収支・出口
→ ボリュームスタディ (15万円〜) / 事業化前診断 (10〜50万円)
03. DESIGN / つくる
建築にする
設計・改修・用途変更・許認可・工事監理
→ 用途変更・合法化 (50万円〜) / 設計・工事監理 (100万円〜)
建物の再生や用途変更には、法務・不動産・施工など複数の専門が関わります。raumus は、建築・法規の判断を要する部分を担う立場として、各分野の専門家と協業しています。
相続や登記に伴って生じる、既存不適格・再建築不可・検査済証のない空き家。売却や活用の前提として、用途変更や再生の可否を見極める必要がある物件。設計機能を必要とする改修・用途変更の案件。こうした「建築としての判断」が必要になる場面で、可否の判定から設計、許認可対応までをお引き受けします。
ご依頼者との関係を尊重し、守秘を厳守したうえで、必要な部分のみを補う形で連携します。まずは小さな法規調査(再建築可否・用途変更可否:目安5〜15万円)から着手できます。
士業・不動産事業者の方との
協業について
建物の再生や用途変更には、法務・不動産・施工など複数の専門が関わります。raumus は、建築・法規の判断を要する部分を担う立場として、各分野の専門家と協業しています。
相続や登記に伴って生じる、既存不適格・再建築不可・検査済証のない空き家。売却や活用の前提として、用途変更や再生の可否を見極める必要がある物件。設計機能を必要とする改修・用途変更の案件。こうした「建築としての判断」が必要になる場面で、可否の判定から設計、許認可対応までをお引き受けします。
ご依頼者との関係を尊重し、守秘を厳守したうえで、必要な部分のみを補う形で連携します。まずは小さな法規調査(再建築可否・用途変更可否:目安5〜15万円)から着手できます。
費用について
単体で頼める入口のサービスには目安価格を明示し、その先の設計・工事は実態にもとづいて個別にお見積りします。まず小さく頼んで前提をそろえ、納得のうえで次に進んでいただけます。いずれの調査費用も、そのまま設計へ進まれる場合は設計料に充当します
01. 用途変更可否・既存不適格の法規調査
「この物件、そもそも使える?」
用途変更の要否、既存不適格の論点、検査済証の有無による影響を、図面と現況をもとに役所調査のうえ書面で整理します。再建築不可物件(接道条件)の活用可否や、取得検討段階での既存調査、設計者視点での物件選びのご相談もこの範囲で承ります。
目安 : 5〜15万円 / この調査について相談する
02. 事業化前のボリュームスタディ・事業収支検討
「この土地に、何がどれだけ建てられる?」
集合住宅・商業・宿泊などの事業化に向け、その敷地に建てられる規模と用途を検討します。戸建住宅を新築する土地についても同様に承ります。 事業収支をふまえた建築計画を、設計者の視点からご助言します。
目安 : 15万円〜 / この調査について相談する
03. 【用途変更・合法化】ビル・住宅の事業転用・検査済証なしの相談
「用途変更を、実際に通したい」
ビルや住宅の用途変更、既存不適格の解消について、通すための方針を立案し、関係各所との調整を行います。検査済証のない建物の用途変更にも対応します。
目安 : 50万円〜 / この調査について相談する
04. 事業化前診断・企画調査 (総合)
「結局、この土地・建物で何ができる?」
物件取得や設計契約を判断する前に、01〜03の調査を必要に応じて束ね、その土地・建物で何が実現できるかを総合的に見極めます。現地調査と法規確認に加え、平面図・CGパース等で活用イメージを可視化し、事業用途では収益性・許認可の観点も含めて検討します。
目安 : 住宅 10万円〜／事業用途は規模により 10〜50万円 / この調査について相談する
05. 旅館業の建築士証明書・建築基準法適合確認
「保健所に、建築士の証明書が要ると言われた」
住宅・古民家などを旅館・簡易宿所へ用途変更する際、用途変更部分が200㎡以下で建築確認申請が不要な場合に、許可申請で求められる「建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書」を発行します。令和8年5月28日付の厚生労働省・国土交通省通知に対応したサービスです。
目安:10万円〜 / 建築士証明書について相談する
令和8年5月28日付の厚生労働省・国土交通省通知(健生衛発0528第1号・国住指第164号)により、住宅等を旅館・簡易宿所へ用途変更する場合、用途変更部分が200㎡以下で建築確認申請が不要なときでも、旅館業の許可申請時に「建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書」が求められることとなりました(建築基準法第87条)。
古民家・空き家の活用はこの規模に該当することが多く、raumusでは適合確認から証明書発行まで対応します。(通知原文 PDF)
いずれの調査費用も、そのまま設計へ進まれる場合は設計料に充当します。複数法規にまたがる場合や規模が大きい場合は、別途お見積りのうえ充当範囲を定めます。
設計料・工事監理料
平成31年国土交通省告示98号に準じた報酬基準に拠り、設計監理料を定めます。 新築戸建住宅の場合は建物工事金額の10〜15%程度が一つの基準ですが、リノベーションや用途変更は規模・状態・法規対応の度合いで大きく変わるため、診断・現地調査をふまえて個別にお見積りします。
工事費の目安
工事費は規模・建物の状態・仕様により異なりますが、参考として以下を目安としてください。
- 新築（戸建住宅）：3,500万円〜
- 古民家再生・リノベーション：1,500万円〜
現地調査後に概算をご提示します。
その他の費用
敷地測量費、地盤調査費、建築確認申請および完了検査費、登記費用、地鎮祭玉串料などが別途必要となります。
設計・法規・事業を、一体で見る
既存建物の活用は、設計・法規・事業収支のどれか一つが成り立たなくても前に進みません。raumusは、建物をどう変えるか（設計）、何が認められるか（法規）、事業として成り立つか（収支・運営）を、物件の取得や設計契約の前の段階から併せて検討します。
・代表は一級建築士、ドイツ・ノルトライン＝ヴェストファーレン州の建築士登録を持ち、ベルリン・デュッセルドルフ・スイスで実務経験があります。
・宅地建物取引士の資格を持ち、不動産取引の観点からも物件を確認します。
・自ら宿泊施設（簡易宿所）を運営しており、許可取得と運営の実務をふまえて助言します。
・精米所を再生した「連家」で、再築大賞 国土交通大臣賞、グッドデザイン賞を受賞しました。
よくある質問
Q: どのような種類のプロジェクトに対応していますか?
A: 戸建住宅(新築・リノベーション)を中心に、古ビル・古民家再生、店舗デザイン、オフィス設計、特注家具の製作まで幅広く対応しています。特に、古い建物の価値を再定義し、現代の性能(断熱・耐震)を付与する性能向上リノベーションや、用途変更(コンバージョン)を得意としています。
Q: ビルや住宅の用途変更には、どのくらいの費用と期間がかかりますか?
A: 用途変更の合法化コンサルティングは50万円〜を目安とし、規模や法規対応の度合いにより変動します。期間は調査・方針立案で1ヶ月程度、その後の設計・確認申請を含めると規模により数ヶ月単位となります。まずは法規調査(5〜15万円)で、用途変更の要否と論点を整理することをおすすめします。
Q: 検査済証のない建物でも、用途変更や事業転用はできますか?
A: 可能な場合があります。検査済証がない建物は、現況の法適合状況を調査し、必要に応じて法適合状況調査(国土交通省ガイドラインに基づく)を行うことで、用途変更や合法化の道を検討できます。raumusは既存不適格や検査済証なしの建物を数多く扱っており、まず法規調査でその建物の論点を書面で整理します。
Q: 物件購入前に、再建築可否やリノベーションの可能性を調査（デューデリジェンス）してもらえますか？
A: 承ります。再建築の可否、用途変更の要否、既存不適格の論点を取得前に書面で整理する法規調査(5〜15万円)を、単体でご依頼いただけます。収益不動産の事業化を見据える場合は、事業化前診断で収益性・用途・許認可まで検討します。設計者の視点での取得前デューデリジェンスとしてご活用ください。
Q: 住宅や古民家を旅館・簡易宿所に転用したいのですが、建築士による適合証明書は発行できますか?
A: 発行できます。令和8年5月の厚生労働省・国土交通省の通知により、用途変更部分が200㎡以下で建築確認が不要な場合、旅館業の許可申請時に建築士による建築基準法への適合証明書が求められます。raumusは適合確認から証明書発行まで対応します(10万円〜)。なお調査の結果、適合せず発行できない場合も調査・報告費用を申し受けます。
Q: 個人の施主だけでなく、不動産会社やデベロッパーからの依頼も受けていますか?
A: 承ります。集合住宅・商業・宿泊などの事業化に向けたボリュームスタディ・事業収支検討から、収益不動産の用途変更・再生まで対応します。自ら宿泊施設を運営する立場から、設計だけでなく事業として成立するかどうかを含めてご助言できる点が、raumusの特徴です。
Q: 古い家やビルをリノベーションする際、断熱や耐震性はどこまで向上できますか?
A: 現在の建築基準法の基準を参照し、新築基準程度、予算によってはそれを上回る温熱環境(UA値・C値の改善)と、構造計算に基づく確実な耐震補強を提案します。デザイン性だけでなく、数値に裏付けられた、冬暖かく夏涼しい、永く住み継げる建物を実現します。
Q: 店舗やオフィスのデザインで大切にしていることは何ですか?
A: 単なる装飾ではなく、その企業の哲学やブランド価値を体現する空間のロジックを構築することです。住宅設計で培った心地よさと、欧州の洗練された意匠、そして什器ひとつに至るまでのディテールへのこだわりを融合させ、機能的かつ記憶に残る商空間をデザインします。
Q: 設計料や全体の予算感について教えてください。
A: プロジェクトの内容や規模により異なりますが、標準的な設計監理料は総工事費の10〜15%程度を目安としています。土地探しや物件購入の段階からご相談いただくことで、全体の予算配分(購入費+工事費+設計費)を最適化し、費用対効果の高い提案を行うことが可能です。
Q: 福岡県外や遠方でのプロジェクトも依頼できますか?
A: はい、可能です。福岡を拠点に九州全域、および全国各地(状況により海外も可)での実績がございます。ビデオ会議等のツールを活用した密なコミュニケーションと、現地の施工会社との連携体制を整えておりますので、遠方のプロジェクトも安心してお任せください。
Q: 相談から完成まで、どのくらいの期間が必要ですか?
A: 一般的な戸建リノベーションや新築の場合、設計から竣工まで8ヶ月〜1年程度を標準としています。初期の対話を重視し、納得のいくプランを共創するため、余裕を持ったスケジュールでのご相談をおすすめしております。
