土地・建物を読み、活かす
「古い」「使い道がない」「建て替えできない」。そうした理由から、解体を前提に検討を始めるケースは少なくありません。
raumus では、まず建物そのものを確認します。法規の状況、構造の状態、立地の条件を丁寧に読み解くことで、活用が難しいと思われた建物が、店舗・宿泊施設・収益不動産として再生できる場合があります。
ヨーロッパで既存建物を継承する設計手法を学び、現在は自ら宿泊施設の運営も行っています。設計だけでなく、その建物が事業として成立するかどうかまでを含めてご相談に応じます。
ご相談の例
古い建物・土地の活用を検討されている方
空き家になった実家や、相続した土地の活用方法が定まらない場合に、使い道と事業性を整理します。
「建て替え不可」と判断された方
既存不適格、42条道路、接道義務など、法規上の制約がある土地について、合法化・用途変更の観点から再検討します。
宿泊・収益事業を検討されている投資家・事業者の方
物件の収益性について、宿泊施設を自ら運営する立場から、収支とリスクを整理してお伝えします。
古民家の再生を検討されている方
残せるか、費用はどの程度か、どう使えるか。建物の状態を確認したうえで、活用の可能性を検討します。
これから土地・建物を選ぶ方
取得前の物件選びについて、設計者の視点から土地・建物の可能性をお伝えします。総予算における土地代と新築・改修費のバランスを助言し、既存建物については法的・構造的な調査をふまえてリノベーションの可否を判断します。
企画調査・事業化前診断
設計契約や物件取得を判断する前の段階で、その土地・建物で何ができるかを見極めるための調査です。現地調査と法規確認のうえ、建築・活用の可能性を検討し、平面図やCGパースなどを作成します。住宅から、収益を目的とする事業用途（宿泊・商業・収益不動産など）まで対応します。
事業用途の場合は、これに加えて収益性・用途・許認可の観点からも検討します。
確認する観点
- 法規：既存不適格、再建築不可、検査済証の有無、接道の状況
- 建築・活用の可能性：その土地・建物に建てられるもの、活かし方の検討（平面図・CGパース等）
- 用途・許認可（事業用途の場合）：用途変更の要否、旅館業・民泊の可否、必要な手続き
- 概算の事業性（事業用途の場合）：再生にかかる概算費用と、想定される収益の見立て、出口・リスク
報告の形式は案件により異なり、口頭での整理から書面・図面での報告まで、状況に応じて対応します。費用は規模により変動します（目安は「費用について」をご参照ください）。企画調査後に設計へ進まれる場合は、費用を設計料に充当します。
ご相談から完成まで
01. ご相談 (オンライン or 対面)
用途・敷地・予算・要望・スケジュールなどを伺います。住宅以外、土地なし、リフォーム、遠方の方も歓迎です。
02. 土地・建物探し / 資金・事業計画のご相談
土地探し、資金計画、融資サポートなどを承ります（取得前の単体の調査は「費用について」をご参照ください）。
03. 企画調査 (1ヶ月－)
現地調査・法規確認のうえ可能性を検討し、平面図やCGパースを作成します。設計を進める最初のステップです。
04. 基本設計 (2ヶ月－)
打合せを重ね、建物の配置・プラン・設備・素材などを決めていきます。図面とCGで確認できます。のイメージを確認しながらご検討頂けます。
05. 実施設計 (3ヶ月－)
建築確認申請に向けた協議を行い、細部を確認しながら図面をまとめます。
06. 工事見積 (1ヶ月－)
建設会社の選定・提案、見積書の精査と発注先の決定を行います。
07. 工事監理 (5ヶ月－)
週1回ペースで現場を確認し、仕上げを検討。完了検査済証を受領します。
08. 竣工・引き渡し
事務所検査・施主検査を経て、立会いのもと引渡しと取り扱い説明を行います。
09. アフターケア
竣工1年目に点検。以降も維持管理・メンテナンスのご相談に対応します。
費用について
コンサルティング
単体で頼める入口のサービス（下記）には目安価格を明示し、その先の設計・工事は実態にもとづいて個別にお見積りします。まず小さく頼んで前提をそろえ、納得のうえで次に進んでいただけます。
| サービス | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 法規調査・可否判定（土地・建物選びを含む） | 図面と現況をもとに、用途変更の要否・再建築の可否・既存不適格の論点を役所調査のうえ書面で整理。土地・建物の取得検討段階での既存調査や、設計者視点での物件選びのご相談もこの範囲で対応 | 5〜15万円／約1〜2週間 |
| ボリュームスタディ・事業収支検討 | 集合住宅・商業・宿泊などの事業化に向け、敷地に建てられる規模・用途を検討し、事業収支をふまえた建築計画をご助言 | 15〜40万円〜／案件により変動 |
| 用途変更・合法化コンサル | 用途変更や既存不適格の解消について、通すための方針立案と関係各所との調整 | 20〜50万円〜／案件により変動 |
| 企画調査・事業化前診断 | 現地調査・法規確認のうえ、建築・活用の可能性を検討し平面図・CGパース等を作成。事業用途では収益性・用途・許認可も検討 | 住宅 10万円〜／事業用途は規模により 10〜30万円 |
そのまま設計へ進まれる場合は、いずれの費用も設計料に充当します（複数法規にまたがる、規模が大きい等の場合は上限を超えて別途お見積り）。
設計料・工事監理料
平成31年国土交通省告示98号に準じた報酬基準に拠り、設計監理料を定めます。 新築戸建住宅の場合は建物工事金額の10〜15%程度が一つの基準ですが、リノベーションや用途変更は規模・状態・法規対応の度合いで大きく変わるため、診断・現地調査をふまえて個別にお見積りします。
工事費の目安
工事費は規模・建物の状態・仕様により異なりますが、参考として以下を目安としてください。
- 新築（戸建住宅）：3,500万円〜
- 古民家再生・リノベーション：1,500万円〜
現地調査後に概算をご提示します。
その他の費用
敷地測量費、地盤調査費、建築確認申請および完了検査費、登記費用、地鎮祭玉串料などが別途必要となります。
FAQ
01. 設計の考え方と対応範囲について
Q: どのような種類のプロジェクトに対応していますか？
A: 戸建住宅（新築・リノベーション）を中心に、古ビル・古民家再生、店舗デザイン、オフィス設計、特注家具の製作まで幅広く対応しています。特に、古い建物の価値を再定義し、現代の性能（断熱・耐震）を付与する「性能向上リノベーション」や「用途変更（コンバージョン）」を得意としています。
02. 性能と技術について
Q: 古い家やビルをリノベーションする際、断熱や耐震性はどこまで向上できますか？
A: 現在の建築基準法の基準を参照し、新築基準程度、予算によってはそれを上回る温熱環境（UA値・C値の改善）と、構造計算に基づく確実な耐震補強を提案します。デザイン性だけでなく、数値に裏付けられた「冬暖かく夏涼しい、永く住み継げる家」を実現します。
03. 商空間（店舗・オフィス）について
Q: 店舗やオフィスのデザインで大切にしていることは何ですか？
A: 単なる装飾ではなく、その企業の哲学やブランド価値を体現する「空間のロジック」を構築することです。住宅設計で培った心地よさと、欧州の洗練された意匠、そして什器ひとつに至るまでのディテールへのこだわりを融合させ、機能的かつ記憶に残る商空間をデザインします。
04. 予算と費用について
Q: 設計料や全体の予算感について教えてください
A: プロジェクトの内容や規模により異なりますが、標準的な設計監理料は総工事費の10〜15%程度を目安としています。土地探しや物件購入の段階からご相談いただくことで、全体の予算配分（購入費＋工事費＋設計費）を最適化し、コストパフォーマンスの高い提案を行うことが可能です。
05. 遠方対応について
Q: 福岡県外や遠方でのプロジェクトも依頼できますか？
A: はい、可能です。福岡を拠点に九州全域、および全国各地（状況により海外も可）での実績がございます。ビデオ会議等のツールを活用した密なコミュニケーションと、現地の施工会社との連携体制を整えておりますので、遠方のプロジェクトも安心してお任せください。
06. 期間について
Q: 相談から完成まで、どのくらいの期間が必要ですか？
A: 一般的な戸建リノベーションや新築の場合、設計から竣工まで8ヶ月〜1年程度の期間を標準としています。初期の対話を重視し、納得のいくプランを共創するために、余裕を持ったスケジュールでのご相談をお勧めしております。
ご相談ください
福岡市・福岡県を中心に、九州一円で対応しています。建物の再生、用途変更、既存不適格、取得前の企画調査など、まずはお気軽にご相談ください。
