既存不適格・違法建築物を再生させる方法 | 建築ストックの「負債」を「資産」へ

日本の不動産市場において、築年数の経過した建物には避けて通れない課題があります。それが「既存不適格」や、検査済証のない「違法状態」の物件です。

これらは、売却したくても買い手がつかない、あるいはリノベーションをしたくても融資が受けられないといった「流動化の壁」を突きつけられます。しかし、建築の専門的知見から紐解けば、これらは決して「直せない負債」ではありません。法的なリスクを整理し、再び市場へと戻すためのロードマップを解説します。

1. 建築実務における「既存不適格」と「違反建築」の定義

まず、混同されやすい2つの概念を整理します。ここを明確に切り分けることが、解決への第一歩です。

2. 検査済証がない物件の救済策：「ガイドライン調査」

古い建物で最も多い悩みが「検査済証（建物が適法に完成した証明書）を紛失した、あるいはそもそも取得していない」というケースです。これが無いと、通常は銀行融資や用途変更の確認申請が通りません。

そこで活用したいのが、国土交通省が定めた「ガイドライン調査（建築基準法第12条第5項に基づく報告）」です。

ガイドライン調査の役割

正式名称を「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査」といいます。これは、建築士等の専門家が、現在の基準ではなく「建築当時の法律に適合していたか」を詳細に調査・判定するものです。

この調査を行うメリット

資産価値の確定： 「詳細不明な物件」から「調査済みの物件」へ。将来の売却時におけるリスクを定量化できます。
融資の可能性： 金融機関に対し、建物の法的安全性を客観的に証明できるため、ローン審査の土台に乗ることが可能になります。
用途変更の円滑化： 事務所から住宅へ、といった用途変更を伴うリノベーションを行う際、前提条件としてこの調査が必要になるケースが多々あります。

3. 解決に向けた4つのステップ

Raumusでは、以下のプロセスで建物の遵法性を回復させ、価値を再定義します。

Step 1：書類調査と現況照合

役所にある「建築確認台帳」などを精査し、図面と現況の乖離を把握します。何がボトルネックになっているのか、正体を突き止めます。

Step 2：現況調査（インスペクション）

構造の安全性、防火・避難の基準が満たされているかを確認します。ガイドライン調査が必要な場合は、ここで詳細な計測と非破壊検査（コンクリート強度測定等）を行います。

Step 3：是正計画の策定

「どこまで直せば適法になるか」を検討します。

• 減築： オーバーしている面積を削り、容積率を収める。
• 用途変更： 現在の用途に合わせた是正（例：事務所→共同住宅）。
• 構造補強： 現行基準に耐えうる補強案を作成。

Step 4：行政協議と出口戦略

調査結果を持って特定行政庁（自治体）と協議を行い、法的な位置付けを確定させます。
行政との対話は「是正の意思」を示す場でもあり、前向きな解決策を引き出すための重要なプロセスです。

4. 既存建築物に関するよくある質問（Q&A）

相談を検討されている方から多く寄せられる懸念事項に回答します。

Q. 行政に相談すると、すぐに「取り壊せ」と言われませんか？

A. 行政の目的は「建物を壊すこと」ではなく「安全な状態に是正すること」です。
raumusが間に立ち、是正に向けた具体的な計画（ロードマップ）を提示することで、現実的な解決までの猶予や手段を相談することが可能です。

Q. 是正には多額の費用がかかるのでは？

A. もちろん改修費用は発生しますが、放置することで「売却価格が大幅に下落する」「融資が受けられない」といった経済的損失と比較検討する必要があります。是正によって「資産価値が回復する分」を考慮した事業収支を検討することが重要です。

Q. 全てを現行法に合わせないとダメですか

A. 「既存不適格」の部分については、一定の範囲内であれば現行法への適合を免除される規定（法3条2項）があります。
どこまでが免除され、どこからが是正対象かを切り分けるのが、建築士の専門スキルです。

5.【簡易チェック】あなたの物件は大丈夫？

まずは以下の項目を確認してみてください。一つでも当てはまる場合は、専門的な調査を検討する時期かもしれません。

• 検査済証が手元にない（または発行されたか不明）。
• 建築後に、確認申請を出さずに増築やベランダの囲い込みを行った。
• 以前の用途（例：店舗）から別の用途（例：事務所）へ、手続きなしで変更した。
• 土地の境界線ギリギリまで建物が建っており、建ぺい率オーバーの懸念がある。
• 相続した物件で、当時の設計図面や書類が一切残っていない。

6. raumusが提供する再生ソリューション

違法建築や既存不適格の解消には、建築士の「技術的な視点」と、不動産実務の「出口を見据えた視点」の両方が欠かせません。

raumusは、単に「法的に白か黒か」を判断するだけでなく、「どうすれば再び資産として流通できるか」というビジネス的な視点を持って解決策をご提案します。事例が複雑なものであっても、原理原則に基づき、一つひとつグレーゾーンを解消していくことが可能です。